NBP: ceny mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w III kwartale 2014 r.
Sektor nieruchomości mieszkaniowych pozostawał zrównoważony. Nastąpił wprawdzie pewien wzrost liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz wydłużanie czasu ich sprzedaży, z drugiej zaś strony odnotowano pewien nieznaczny wzrost cen transakcyjnych na rynkach pierwotnych. Zjawiska te mogą być związane z pewnym naturalnym niedopasowaniem oferty mieszkań do oczekiwań nabywców oraz niedostateczną konkurencją na rynku pierwotnym, nie należy ich natomiast interpretować jako symptomy narastania nierównowagi o charakterze strukturalnym. Jednocześnie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych, nadal obserwowano narastającą nierównowagę pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą, wynikająca z realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Skutkowało to rosnącymi stopami pustostanów.Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych 16 największych miast wykazywały
nieznaczny wzrost. Jednocześnie na rynkach wtórnych ceny m kw. mieszkań były stabilne. We wszystkich miastach ceny na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Realne średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkania na RW (deflowane CPI) wykazywały niewielki wzrost zarówno w segmencie rynku pierwotnego, jak i wtórnego, do czego przyczyniła się niewielka deflacja cen konsumenta w trzecim kwartale br. Ceny hedoniczne1 na rynku wtórnym w Warszawie nieco wzrosły, co oznacza, że ceny porównywalnych jakościowo mieszkań wykazywały niewielką tendencję wzrostową. W poprzednich latach w Warszawie ceny hedoniczne
spadały wolniej niż średnie ceny transakcyjne, czyli spadek cen powodowany był sprzedażą większej liczby mieszkań o niższej jakości (np. słabszej lokalizacji, o gorszym stanie technicznym). Na pozostałych rynkach notowano stabilizację cen hedonicznych. Czynsze najmu wykazują nieznaczny wzrost.
Dostępności kredytów, jak też mieszkań, praktycznie nie uległy zmianom na co wpłynęły niewielkie wzrosty cen nieruchomości, stabilne stopy procentowe kredytów mieszkaniowych, niewielki wzrost dochodów nominalnych, realnie większy za sprawą zanotowanej deflacji. Średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymała się na poziomie 0,82 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,33 m kw. względem minimum w III 2007 r.
Zwrot z kapitału zainwestowanego w mieszkanie na wynajem kształtuje się obecnie wyżej niż oprocentowanie lokaty bankowej, czy też rentowność 10 letnich obligacji skarbowych oraz jest zbliżony do rentowności uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Należy jednak podkreślić, że relacje te mogą i będą się zmieniać w czasie a inwestycja w mieszkanie charakteryzuje się ponadto niską płynnością i potencjalnie długim czasem wychodzenia, wysokimi kosztami transakcyjnymi na rynku mieszkaniowym oraz wieloma innymi ryzykami, które mogą znacząco zmienić na niekorzyść rzeczywisty rachunek opłacalności takiej inwestycji.
Akcja kredytowa banków była stabilna. Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych nadal rósł, co było konsekwencją stabilnych wypłat kredytów złotowych. W strukturze walutowej portfeli banków systematycznie spada udział kredytów nominowanych w walutach obcych, co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej. Jest to wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów, jak również skracającej się zapadalności (wcześniejsze spłaty i refinansowanie). Udział kredytów mieszkaniowych uznanych za zagrożone nie przekracza 4%. W strukturze geograficznej kredytów mieszkaniowych udzielanych gospodarstwom domowym widoczny jest długookresowy trend spadku udziału Warszawy.
Utrzymuje się wysoka rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do spadających od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Szacowana rentowność projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym utrzymuje się jednakże na dobrym poziomie, co potwierdza rozpoczynanie i wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Maleje liczba bankructw w branży deweloperskiej. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują natomiast z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży.
Rośnie liczba kontraktów na budowę nowych mieszkań oraz liczba mieszkań, których produkcja jest w toku. Jest to konsekwencją wcześniej rozpoczętych projektów. Wysokie marże zysku i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych powodują, że rośnie liczba wniosków i wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Zapas niesprzedanych mieszkań ponownie wzrósł. Podaż tych mieszkań nie jest absorbowana przez rynek pomimo wzrostu poziomu popytu i zdyskontowania efektu obniżek stóp procentowych. W konsekwencji wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zaczął ponownie rosnąć.
Odnotowujemy niewielki, cykliczny spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Wynika to z dynamiki rynku mieszkań i ma już niewielki wpływ na bieżące procesy gospodarcze w sferze realnej, gdyż mieszkania te w istotnej części zostały nabyte 2-3 lata temu. Deweloperzy w dalszym ciągu dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu.
Limity maksymalnych cen m kw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu subsydiów
MDM zostały podniesione w części dużych miast, tylko w odniesieniu do Gdańska limit ten uległ obniżeniu. Nowe limity podniosły szacunek rocznej stopy zwrotu z projektów deweloperskich sprzedawanych w ramach tego programu z 10% do 11% w przypadku Krakowa, z 11% do 13% dla Wrocławia i z 14% do 16% w przypadku Warszawy, natomiast w przypadku Gdańska obniżyły ją z 17% do 15%.
źródło: NBP
