Granice własności, a zarządzanie nieruchomością.

Wiele osób, w tym właścicieli nieruchomości, lokatorów, a także najemców, pomimo bogatego doświadczenia i wieloletniej już praktyki z funkcjonowaniem w nieruchomościach zarządzanych bądź to zasobem własnym, bądź też przez zarządców zewnętrznych, do dziś dnia ma problem ze zrozumieniem istoty tego, czym jest zarządzanie nieruchomościami, co w realnych warunkach bardzo często rodzi wiele problemów i niepotrzebnego stresu, którym łatwo zapobiec.

Wystarczy poświęcić parę minut i nieco uwagi na to, aby nie tylko poznać definicję pojęcia zarządzania nieruchomościami, ale dowiedzieć się także, na czym polega i jaki jest jego zakres, aby uchronić się przed przykrymi skutkami własnej niewiedzy.

O tym, czego możemy wymagać od zarządcy, a jakie kwestie pozostają w zakresie odpowiedzialności właścicieli i lokatorów oraz tego, w jaki sposób sporządzać umowy dotyczące kwestii zarządu nad konkretnym obiektem, warto dowiedzieć się nieco więcej już dziś, zanim niespodziewane zalanie sufitu, awaria instalacji czy inne wypadki losowe staną się źródłem naszych poważnych problemów…

Czy zarządza zarządca?

Niezliczona ilość osób, permanentnie niemal uważa, że w nieruchomości zarządzanej przez profesjonalny, zewnętrzny podmiot, są oni dosłownie zwolnieni z jakiejkolwiek odpowiedzialności za budynek, w którym mieszkają bądź pracują.

I tu właśnie pojawia się poważny błąd, w rozumieniu zakresu zarządu.

Otóż zarządzanie nieruchomościami, na które składają się wyodrębnione lokalne mieszalne, usługowe czy użytkowe, najczęściej ma charakter zwykłego zarządu, a tym samym, dotyczy tylko i wyłącznie tej przestrzeni i tych elementów obiektu budowlanego, które znajdują się waśnie poza granicą własności.

Oznacza to w praktyce, że pod pojęciem zarządzania nieruchomościami, kryje się de facto piecza nad częściami wspólnymi, przypisanymi w częściach ułamkowych do każdego z wyodrębnionych lokali oraz nad niepodzielnymi i nie stanowiącymi własności indywidualnej elementami wyposażenie obiektu.

I na tym zakres zarządu się kończy.

Niezależnie od tego, jak bardzo nie podoba się to lokatorom, właścicielom i użytkownikom lokali, którzy pokrywają wynagrodzenie zarządcy, odpowiedzialność za stan techniczny, bezpieczeństwo oraz funkcjonalność wyodrębnionych lokali, ponoszą oni sami i co najważniejsze, granica tej odpowiedzialności wcale nie wyraża się przestrzennie w strefie wejścia do lokalu...

Moje, Twoje... nasze!

Odnosząc się bowiem do doświadczeń i praktyki wielu zarządców, a także osób, które posiadają bądź zajmują lokale w zarządzanej przez nich nieruchomości, największym problemem okazuje się zdefiniowanie granicy własności, a więc i odpowiedzialności, w obszarze tych elementów obiektu budowlanego, których nie widać gołym okiem, a które są jego integralna częścią.

O ile zatem problemem nie będzie ani dach, ani fundamenty, ani też żadna przegroda zewnętrzna (poza stolarką i ślusarką okienną, zamontowaną w konkretnym lokalu, która może, ale nie musi stanowić własności wspólnej), o tyle instalacje wodno – kanalizacyjne, instalacje gazowe, c.o. czy elektryczne, to już dość złożona i dla wielu sporna kwestia, która rodzi problemy natury technicznej i prawnej, a często jest też powodem trudności na przykład na drodze dochodzenia odszkodowania.

Dokładni i bezpieczni...

Jeśli więc chcemy uniknąć takich sytuacji, w których niejednoznaczność zakresu odpowiedzialności, wynikająca między innymi ze zbyt szerokiej formy umów o zarządzanie nieruchomościami, może stać się podstawą do realnej straty lub niepotrzebnych kosztów, warto, już na etapie konstruowania tego dokumentu, w bezpośredni sposób zdefiniować, gdzie przebiega granica pomiędzy instalacjami należącymi do części wspólnej budynku, a tymi które przynależą bezpośrednio do lokalu.

Praktyka i standardy rozgraniczenia.

W praktyce, czynność, jaką jest podział budynku i jego instalacji na te wspólnotowe oraz te indywidualne, nie musi wcale wiązać się ze skomplikowaną procedurą i długotrwałym procesem. Korzystając z gotowych standardów oraz doświadczenia wielu osób zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, można podział ten przeprowadzić bardzo szybko i sprawnie.

Warto jednak na początku poznać pewne zasady, wynikające z prawa, norm i rozwiązań technicznych, które w dużym stopniu same określają granice własności i tym samym zarządu.

Otóż w przypadku instalacji elektrycznych, punktem rozgraniczenia własności jest licznik przynależący do konkretnego lokalu, włącznie z tym urządzeniem pomiarowym, które może znajdować się zarówno w lokalu, jak i na części wspólnej. Co ważne, sam licznik nie jest de facto własnością indywidualną, ale odpowiedzialność za jego stan techniczny i bezpieczeństwo ponosi właściciel bądź mieszaniec konkretnego lokalu.

Z kolei w przypadku instancji wodnej, punktem granicznym najczęściej jest zawór odcinający, zamontowany na wejściu instalacji do konkretnego lokalu, który najczęściej, także fizycznie, znajduje się w jego przestrzeni.

Kwestia rozgraniczenia instalacji kanalizacyjnej wydaje się najprostsza, gdyż do części wspólnej należą najczęściej całe piony kanalizacyjne, a w gestii właścicieli i najemców lokali pozostają tylko odcinki dojść do tych pionów.

Z kolei w przypadku instalacji gazowej, sprawa nie jest już tak prosta, gdyż punktem rozgraniczającym może być zarówno licznik, tak jak w przypadku instalacji elektrycznej, bądź też zawór odcinający dopływ gazu do lokalu, podobnie jak ma to miejsce w przypadku instalacji wodnej. Tu zatem praktyka dopuszcza pewna swobodę i wolę wspólnoty, a także dobór takiego rozwiązania, które z technicznego punktu widzenie w najbardziej optymalny sposób tworzy tą granicę.

Instalacje c.o. z kolei to najczęściej, w całości wyposażenie wchodzące w zakres obowiązków podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie nieruchomościami, gdyż całe pion i części instalacji, aż do samych grzejników traktowane są jako jedna, niepodzielna całość, należąca do części wspólnej w każdym budynku.

Opracowanie napisane dla Grupy Biurowiec Katowice, przedsiębiorstwa świadczące usługi z zakresu zarządzania nieruchomości na Górnym Śląsku oraz w Małopolsce.