Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Kredyt mieszkaniowy to długoterminowe zobowiązanie wobec banku. Ci, którzy przy zakupie mieszkania posiłkują się pieniędzmi pożyczonymi od banku, muszą liczyć się z tym, że przez kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat będą spłacać pożyczony kapitał wraz z odsetkami i innymi kosztami. Dodatkowo, wysokość comiesięcznych rat będzie się różnić w poszczególnych okresach spłaty.

Rozpoczęcie poszukiwań najkorzystniejszego dla siebie kredytu mieszkaniowego można zacząć od skorzystania z internetowych kalkulatorów, porównywarek czy rankingów produktów, jakie można znaleźć w prasie czy internecie. W tym samym czasie, o ile nie wcześniej, warto wybrać się do doradcy finansowego lub bankowego i uzyskać pakiet nawet podstawowych informacji na temat swojej sytuacji finansowej oraz procedury kredytowej.  

Zdolność kredytowa kluczem do kredytu mieszkaniowego

Nim dostaniemy kredyt mieszkaniowy pracownicy banku lub pośrednicy finansowi zbadają naszą zdolność finansową i tym samym oszacują kwotę kredytu, na której spłatę będzie nas stać. Wiedza ta będzie przydatna w trakcie poszukiwania wymarzonego mieszkania, ale w odpowiedniej cenie.

Doradca w trakcie spotkania powinien przedstawić wymogi dotyczące dokumentów i procedur związanych z zaciągnięciem kredytu, symulację wysokości rat i dodatkowych kosztów okołokredytowych, jak też poinformować o czynnikach i produktach finansowych (jak na przykład karty kredytowe, limity odnawialne w koncie osobistym i inne zobowiązania) potencjalnie ograniczających naszą zdolność kredytową. Pozbycie się niepotrzebnych kredytów na kilka miesięcy przed wnioskowaniem o kredyt powinno poprawić naszą ocenę w oczach banku.

Na kondycję finansową kredytobiorcy, oprócz wysokości i źródła dochodów (umowa o pracę, cywilno-prawna, wynagrodzenie z prowadzonej działalności gospodarczej itp.), mogą wpływać m.in. miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sytuacja finansowa ewentualnych współkredytobiorców, obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek, historia obsługi dotychczasowego zadłużenia, a także waluta, w której jest udzielany kredyt. Na korzyść kredytobiorcy może wpływać dotychczasowa relacja z bankiem i posiadanie w nim już jakichś produktów.

Wysokość kredytu zależy zdolności kredytowej kredytobiorcy i jednocześnie przekłada się na wielkość mieszkania, na jakie będzie go stać.

Znając swoje możliwości finansowe na dany moment warto pamiętać, by nie zadłużać się do ich granic i później kupować najdroższego mieszkania, na jakie nas stać. W dobie niskich stóp procentowych kredytobiorca wykazuje wyższą zdolność kredytową, więc teoretycznie może pozwolić sobie na zakup większej nieruchomości. Jednak gdy stopy procentowe wzrastają, jego zdolność kredytowa się zmniejsza, w efekcie czego bank może zażądać dodatkowych zabezpieczeń kredytu. Ponadto, duże mieszkanie pochłania więcej pieniędzy – zarówno w momencie jego wykańczania, jak i późniejszego utrzymania.

Z drugiej strony należy pamiętać, że po zaciągnięciu kredytu hipotecznego nasza zdolność kredytowa zostanie prawdopodobnie mocno nadszarpnięta, o ile nie całkowicie wyczerpana. Jeżeli po zakupie mieszkania na kredyt planujemy dodatkowe wydatki na wyposażenie czy remont lokalu, nie powinniśmy liczyć na kolejne bankowe kredyty (pożyczki gotówkowe czy hipoteczne). Wówczas lepiej zdecydować się na wyższe zobowiązanie – bowiem kredyt hipoteczny jest najtańszym źródłem pieniądza dostępnym dla osób fizycznych - a zgromadzone dotychczas oszczędności przeznaczyć na niezbędne prace wykończeniowe oraz fundusz awaryjny.

***

Gdy znamy już swoją zdolność kredytową i wiemy na jaką kwotę możemy się zadłużyć, powinniśmy przystąpić do poszukiwania optymalnej oferty. Podpowiadamy na co zwrócić uwagę wybierając najkorzystniejszą dla siebie ofertę kredytu mieszkaniowego.

Oprocentowanie nominalne

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zazwyczaj jest zmienne. Na jego ostateczną wysokość wpływ mają: zmienna stopa procentowa (w zależności od waluty kredytu Wibor, Libor lub Euribor) oraz marża banku. Ta ostatnia jest stała w całym okresie kredytowania, chyba, że bank stosuje niższe jej stawki przez określony czas (np. przez pierwszy rok kredytowania). Na jej wysokość wpływa zazwyczaj poziom wkładu własnego, kwota kredytu, jak też skorzystanie z dodatkowych produktów (ROR-u, kart płatniczych, ubezpieczeń, itp.). Stopy procentowe są natomiast kształtowane przez niezależną od banku koniunkturę rynkową. W praktyce oznacza to, że bank uaktualnia co jakiś czas (zazwyczaj co 3 miesiące) wysokość stóp procentowych, co przekłada się na wysokość oprocentowania kredytu i comiesięcznych rat.

Analizując oferty różnych banków warto więcej czasu poświęcić wysokości marży – im będzie niższa, tym lepiej. W ciągu kilkudziesięciu lat spłaty wysokość miesięcznej raty będzie się zmieniać w zależności od stóp oprocentowania – w dobie niskich stawek rata będzie niższa, natomiast w dobie wysokich stawek zdecydowanie wyższa. I właśnie w tym drugim wariancie, kiedy miesięczne zobowiązanie zwiększy się, niska marża odgrywać będzie większe znaczenie.

Jednak i do niższej marży należy podchodzić z dystansem. Dziś niektóre banki oferują marże na niższym poziomie klientom, którzy zdecydują się skorzystać z dodatkowych produktów (np. ubezpieczenie, które trzeba utrzymać w całym okresie kredytowania). Warto wówczas porównać potencjalne zyski z niższej marży i koszty z tytułu dodatkowego produktu.

Prowizja i ubezpieczenia, czyli koszty okołokredytowe

Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego wiąże się z naliczeniem przez bank prowizji i koniecznością wykupu wielu ubezpieczeń, które mogą znacznie podwyższyć koszt kredytu.

Prowizja zazwyczaj naliczana i pobierana jest jednorazowo, a czasami doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach. Jej wysokość zależy od kwoty kredytu, poziomu marży, jak też dotychczasowej relacji klienta z bankiem. W przypadku kredytów na kilkaset tysięcy złotych, wysokość prowizji może sięgnąć nawet kilku tysięcy złotych, co znacznie obciąży domowy budżet.

Z kredytem hipotecznym związane są różnego rodzaju ubezpieczenia. Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorca musi opłacać tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj jest ono pobierane w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu o ok. 1 punkt procentowy lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Jego ostateczny koszt zależy od tego, jak szybko uda się załatwić formalności związane z wpisem do księgi wieczystej. Warto pamiętać, że bank jest zobowiązany zwrócić składkę za okres, w którym ubezpieczenie nie było już konieczne.

Kredytobiorcy, którzy nie wniosą wymaganego przez bank wkładu własnego (od początku 2014 roku obligatoryjnie to co najmniej 5%, a już dziś zazwyczaj 20%), muszą ponieść koszt ubezpieczenia niskiego wkładu. Ubezpieczeniu podlega brakująca kwota kapitału własnego, a składkę trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank udziału własnego. Składka – podobnie jak w przypadku ubezpieczenia pomostowego - jest pobierana z góry za okres kilku pierwszych lat kredytowania lub w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu – w skali toku to około 1 proc. brakującej kwoty udziału własnego.

W ramach kredytu mieszkaniowego bank może wymagać od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci ubezpieczenia na życie, od utraty pracy czy NNW. Zazwyczaj tego typu ubezpieczenia są opcjonalne, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej. Opłacane są albo przez część, albo przez cały okres kredytowania.

Do wszystkich wymienionych polis dochodzi również ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. W tym przypadku niektóre instytucje umożliwiają skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej, jednak zazwyczaj klient musi posiłkować się ofertą firm ubezpieczeniowych.

Ostateczne koszty kredytu mieszkaniowego zależą również od wniesionego przez klienta wkładu własnego i okresu kredytowania. Narosłe odsetki i naliczone opłaty będą tym mniejsze, im większy będzie udział kapitału własnego klienta i im krótszy będzie okres spłaty zobowiązania.

Wkład własny

Z początkiem 2014 roku wchodzą w życie znowelizowane przepisy rekomendacji S, zgodnie z którymi kredytobiorcy hipoteczni będą musieli wnieść przynajmniej 5% wkładu własnego. W kolejnych latach wymagany kapitał własny będzie systematycznie rósł o 5 punktów procentowych, by w 2017 roku wynieść 20% wartości nieruchomości. Już dziś wiele banków wymaga wniesienia kapitału własnego na tym poziomie. Te, które umożliwiają kredytowanie większego udziału nieruchomości, wymagają opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu.

Zgromadzenie wkładu własnego na poziomie 5% może nie stwarzać większych problemów, ale już odłożenie środków na 20% wkład własny i owszem. Dla kredytu na kwotę 300 tys. zł wymagany 5-procentowy wkład własny to 15 tys. zł, a 20-procentowy to 60 tys. zł. Dla przykładu, gdyby odkładać 500 zł miesięcznie to na zgromadzenie 15 tys. zł kapitału własnego potrzeba by 2,5 roku, a na 60 tys. zł – aż 10 lat. Warto więc zawczasu pomyśleć o odkładaniu środków na poczet własnego lokum. W rządzie toczą się obecnie dyskusje na temat zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych oszczędności gromadzonych na specjalnych rachunkach na cel mieszkaniowy.

Warto pamiętać, że banki będą mogły uznawać wkład własny pochodzący z dofinansowania w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Okres spłaty często uzależniony jest od kwoty kredytu oraz możliwości finansowych kredytobiorcy. Zgodnie z przepisami znowelizowanej Rekomendacji S, kredyt mieszkaniowy będzie mógł być zaciągany maksymalnie na 35 lat (zdolność kredytowa będzie wyliczana dla 30 lat spłaty). Warto tu pamiętać, że wydłużanie okresu spłaty nie zwiększa dostępnej kwoty, a jedynie obniża wysokość raty i jednocześnie powoduje wzrost odsetek, czyli ostatecznie kosztów związanych z kredytem.

Raty równe czy malejące

Jednym z czynników wpływających na wysokość comiesięcznego zobowiązania jest określenie (o ile bank daje taką możliwość) typu rat, jakie chcemy spłacać. Do wyboru mamy raty stałe (równe) lub malejące. Różnica w ich wysokości wynika z proporcji między wchodzącymi w skład raty częściami kapitałową i odsetkową.

W przypadku rat stałych comiesięczne zobowiązanie wynosi tyle samo. W początkowym okresie kredytowania część odsetkowa raty jest najwyższa i z upływem czasu maleje. Ze względu na to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne, zmienia się również wysokość raty równej. Zmiana jej wysokości zależy od banku i zazwyczaj następuje co trzy miesiące. Za każdym razem instytucja oblicza wysokość nowej raty, zakładając jej stałą wysokość w pozostałym okresie kredytowania.

Z kolei w przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała, a część odsetkowa naliczana jest od pozostałego zadłużenia. Oznacza to, że zadłużenie jest co miesiąc mniejsze, maleje część odsetkowa raty, a w efekcie – wysokość całej raty.

Koszt kredytu spłacanego w ratach malejących jest niższy niż spłacanego w ratach równych. Jednak raty malejące są znacznie wyższe na początku okresu kredytowania, przez co klient musi wykazać wyższą zdolność kredytową.

RRSO i łączny koszt kredytu

Analizując oferty kredytów mieszkaniowych warto zwrócić uwagę na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO) oraz łączny koszt kredytu.

RRSO uwzględnia – poza odsetkami – koszty opłaty przygotowawczej oraz dodatkowych opłat w postaci prowizji i ubezpieczeń. Rzeczywista stopa uwzględnia również wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania umowy kredytowej.

Natomiast całkowity koszt kredytu odzwierciedla wszystkie koszty wraz z odsetkami, innymi opłatami i prowizjami, które kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić za pożyczone środki. Im jest niższy, tym korzystniejsza dla nas oferta.

Z początkiem 2014 roku, kiedy wejdą w życie przepisy znowelizowanej rekomendacji S, udzielenie kredytu denominowanego będzie możliwe tylko w przypadku osiągania dochodów w tejże walucie. Już dotychczas wielu specjalistów przekonywało, że kredyt denominowany powinno zaciągać się w walucie, w której otrzymuje się wynagrodzenie. Wówczas można uniknąć kosztów związanych z ryzykiem walutowym oraz różnicami kursowymi (tzw. spread).

Karencja w spłacie oraz wcześniejsza spłata kredytu

Wybierając kredyt mieszkaniowy warto dopytać doradcy o możliwości i koszty związane z karencją (odsunięciem w czasie spłaty, tzw. „wakacjami kredytowymi”) oraz wcześniejszą spłatą zobowiązania. W większości banków te czynności obwarowane są dodatkowymi warunkami i prowizjami.

Inne koszty

Rozmawiając z pracownikiem banku czy doradcą finansowym warto dopytać o inne niż wspomniane wcześniej możliwe koszty, jakie związane będą z uruchomieniem kredytu oraz jakie mogą wystąpić w trakcie jego spłaty, zmian warunków czy wnioskowania o wydanie przez bank kopii dokumentów czy zaświadczeń. Należy dopytać w jaki sposób (jednorazowo, w ratach) i w jakim terminie będą musiały być uregulowane.

Porównując oferty kredytów mieszkaniowych warto zwrócić uwagę na to czy dany bank udziela kredytów w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”. Jeżeli wypatrzone przez nas mieszkanie spełnia wymogi programu możemy starać się o dofinansowanie wkładu własnego.

Nowe zasady od 2015 roku

W grudniu 2013 roku Parlament Europejski przyjął projekt dyrektywy regulującej unijny rynek kredytów hipotecznych. Na jej podstawie każdy obywatel Unii będzie mógł zaciągać zobowiązania na podobnych zasadach w różnych krajach Europy.

Wybór kredytu hipotecznego to dopiero początek drogi do jego uruchomienia. Przed nami kilka tygodni, a nawet miesięcy, związanych z załatwianiem różnego rodzaju formalności kredytowych.

/buz, portalmdm.pl