Rodzaje umów, jakie można zawrzeć z deweloperem
Umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska – to tylko kilka rodzajów umów, jakie możemy zawrzeć z deweloperem nim kupimy od niego mieszkanie. Każda z nich to swoistego rodzaju gwarancja dotychczasowych uzgodnień między (potencjalnym) nabywcą a deweloperem.Część z umów zawieranych z deweloperem jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego czy innych ustaw, inne zaś nie. Warto więc czytać je uważnie i baczyć na niedozwolone zapisy wpływające na naszą niekorzyść.
Generalnie wyróżnia się umowy sprzedaży:
- zobowiązująco-rozporządzające, w ramach których sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży i jednocześnie przenosi własność,
- zobowiązujące, w ramach których sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności w określonym terminie,
- rozporządzające, w ramach których sprzedający – wykonując umowę zobowiązującą - przenosi własność.
- rezerwacyjne, które zobowiązują przyszłego nabywcę do zawarcia którejś z pozostałych umów z deweloperem; stanowią, że przyszły nabywca wniesie opłatę rezerwacyjną, która nie będzie ekwiwalentem jakiegokolwiek zobowiązania dewelopera, a jedynie będzie stanowić rodzaj kaucji na zabezpieczenie; jednocześnie należy pamiętać, że opłata rezerwacyjna najczęściej nie podlega zwrotowi w sytuacji, gdy klient rezygnuje z zawarcia kolejnej umowy mimo spełnienia przez dewelopera zapowiedzianych warunków i dotrzymania założonych terminów; tego typu umowy nie są uregulowane w kodeksie cywilnym ani w żadnej innej ustawie;
- zobowiązujące – w ich ramach deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy lub osoby przez niego wskazanej; zaś nabywca zobowiązuje się do pokrycia kosztów budowy lokalu;
- rozporządzające – dopełniają umowy zobowiązujące; zawierane są, gdy nieruchomość została już wybudowana i stanowi odrębną własność
- przedwstępne – w ich ramach deweloper oświadcza, że zawrze umowę sprzedaży nieruchomości w określonym terminie lub po spełnieniu określonych warunków; tego typu umowy mogą być zawarte w formie pisemnej (wówczas nabywca może jedynie dochodzić strat, jakie poniósł, jeśli deweloper nie wywiązał się z umowy, np. koszty zaliczek, dojazdów, pierwszych wpłat lub kary umownej) lub notarialnej (nabywca dodatkowo może domagać się od dewelopera zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem, na podstawie tak sporządzonej umowy może wpisać swoje roszczenie do księgi wieczystej; ponadto stanowi większe zabezpieczenie, że to z nami deweloper podpisze ostateczną umowę);
- zobowiązująco-rozporządzające będące dopełnieniem umów przedwstępnych (tzw. deweloperskie, mające podstawę w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) - zawierane, gdy nieruchomość zostanie wybudowana i stanowi odrębną własność.
