Wybrane klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Umowy zawierane z deweloperem zawierają masę różnorodnych zapisów. W niektórych dokumentach mogą znaleźć się klauzule niedozwolone. Ich wcześniejsze wychwycenie uchroni nas przed negatywnymi skutkami zapisów umowy.

Studiując treść umowy – czy to przedwstępnej, czy przyrzeczonej -  szukajmy zapisów spełniających miano tzw. „klauzul zakazanych”. Są to ustalenia, działające na niekorzyść nabywcy, których treść pozostaje sprzeczna z przepisami prawa. Listę klauzul abuzywnych co jakiś czas aktualizuje i publikuje Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji.

I tak na przykład niedozwolone jest przerzucenie przez dewelopera na nabywcę ryzyka wzrostu cen spowodowanych np. zmianą stawki podatku VAT, nie uprawniając go do zerwania, w tych okolicznościach, umowy.

Nadużyciem ze strony dewelopera jest też – w sytuacji wycofania się z umowy nabywcy - zwrot wpłaconych dotychczas przez nabywcę środków dopiero po wpłaceniu identycznej kwoty przez następnego kupującego.
Niedozwolone jest także wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy czy odstąpienie w takiej sytuacji od transakcji wyłącznie za opłatą kary umownej przez kupującego.

Strony nie mogą również jednostronnie zmieniać istotnych postanowień zawartej umowy  z przyczyn nie wymienionych w umowie, takich jak np. harmonogram budowy lub spłat rat za mieszkanie.

Przykłady z rejestru klauzul niedozwolonych:

• W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych
• Jeżeli umowa zostanie rozwiązana przez Zamawiającego (-cych) stosownie do postanowień § 9 ust. 1, Wykonawca zwróci Zamawiającemu (-cym) sumę wpłaconą przez Zamawiającego (-cych) na poczet wynagrodzenia za dokończenie Domu, w terminie 30 dni od daty rozwiązania umowy potrącając wynagrodzenie za roboty budowlane wykonane do dnia rozwiązania umowy, przy czym wynagrodzenie to zostanie ustalone w następujący sposób: za zużyte materiały budowlane, w wysokości kwot uiszczonych przez Wykonawcę za te materiały, powiększonych o 15% kosztów zaopatrzenia i przy uwzględnieniu norm zużycia materiałów, za robociznę, w wysokości stawki....zł (słownie:...) za jedną normogodzinę i przy zastosowaniu Katalogów Nakładów Rzeczowych
• W przypadku odstąpienia przez Echo Investment S.A. od niniejszej umowy zgodnie z zapisami ust. 1 lub 6 niniejszego paragrafu, ze zwracanej kwoty zostanie potrącona należna Spółce kara umowna  w wysokości równowartości 15% ceny lokalu wyrażonej w USD według kursu średniego USD w NBP obowiązującego w dniu odstąpienia od umowy.
• Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej.
• Zleceniodawca zobowiązuje się do: (…) niezawierania umów przenoszących prawo własności z pominięciem Pośrednika, z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, a których mieszkanie-nieruchomość zostały wskazane przez Pośrednika, pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w pkt 2 w potrójnej wysokości, w terminie 7 dni od daty zawarcia aktu notarialnego. Zleceniodawca zobowiązuje się również nie zawierać takich umów w przypadku rozwiązania niniejszej umowy. Dotyczy to również małżonka, członków rodziny i znajomych.
• Rozwiązanie umowy zawartej z klauzulą wyłączności jest możliwe w przypadku zaistnienia nowych okoliczności uniemożliwiających sprzedaż nieruchomości za zgodą obu Stron
• W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, stronom przysługuje wypowiedzenie niniejszej umowy za zgodą obu stron na piśmie w terminie 1 miesięcznym
• Zamawiający oświadcza, że w przypadku zawarcia przez niego umowy nabycia prawa opisanego w § 1 z osobą niewskazaną przez Pośrednika, zobowiązuje się w terminie 3 dni od daty jej zawarcia przedstawić akt notarialny nabycia tegoż prawa Pośrednikowi do wglądu. W razie niewywiązania się z tego obowiązku Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi karę umowną w wysokości 500 zł
• Strona kupująca oświadcza, że (…) nie będzie zaskarżała, składała zażaleń i odwoływała się od decyzji wydanych w toku w/w procesu inwestycyjnego, a także nie będzie podejmować żadnych czynności, które utrudniałyby prowadzenie w/w procesu inwestycyjnego, a także zobowiązuje się w dniu zawarcia odpowiedniej Umowy Przyrzeczonej udzielić pełnomocnictwa każdoczesnemu Zarządcy przyszłej Wspólnoty Mieszkańców do reprezentowania jej we wszelkich sprawach związanych z procesem budowlanym na wyżej wymienionych działkach realizowanym przez stronę sprzedającą lub osobę przez nią wskazaną (w szczególności w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę), przy czym pełnomocnik uprawniony będzie do udzielania dalszych pełnomocnictw
• W przypadkach opisanych w pkt 1 i 2 niniejszego paragrafu Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą kwotę, nie uwzględniając zapłaconych przez Kupującego odsetek, pomniejszoną zgodnie z § 15 pkt 1 w terminie, w którym znajdzie nowego nabywcę lokalu, i ten dokona wpłat z tytułu nabycia lokalu, co najmniej równych zwracanej kwocie, lecz nie później niż 12 miesięcy od daty zawarcia umowy
• Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy protokołu odbioru
• Cena lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską oraz miejsca postojowego nie obejmuje podatku VAT, który będzie doliczony według obowiązujących przepisów, a także nie uwzględnia wpływu ratalnej zapłaty za lokal mieszkalny wraz z komórką lokatorską oraz miejsce postojowe, o których mowa w ust. 1
• Prowizja, o której mowa w § 2 należna Pośrednikowi także wówczas, gdy Pośrednik skierował do Zamawiającego klienta, z którym następnie Zamawiający zawarł umowę bez udziału Pośrednika lub nabyli ją przedstawiciele rodzin, pełnomocnicy lub firmy należące do tej osoby

Jakie działania mogą podjąć nabywcy, jeżeli podpisali już umowę zawierającą klauzule niedozwolone?

Nabywca mieszkania może odstąpić od umowy wskazując przepisy sprzeczne z polskim prawem. Istnieje bowiem szansa na ochronę własnych interesów nawet po podpisaniu umowy zawierającej niekorzystne dla nabywcy postanowienia, których nie uwzględniono na liście UOKiK. Po znalezieniu w umowie takich zapisów należy niezwłocznie zgłosić je wspomnianemu urzędowi. Jest bowiem szansa, że ocenione zostaną jako naruszające ustawowe dobra konsumenta. Da to wnioskodawcy (nabywcy lokalu) szansę unieważnienia dokonanej transakcji.

Zastosowanie w umowach klauzul zakazanych przesądza o rozpatrzeniu sporu na korzyść kupującego. W przypadku ich wystąpienia warto dochodzić swoich praw, bo służy to nie tylko interesom kupującego, ale wpływa także na rozwój dobrych praktyk na rynku. Jednak decydując się na takie rozwiązanie nigdy nie można być pewnym pomyślnego rezultatu, jak też daty podjęcia decyzji przez urząd. Zdecydowanie lepiej jest więc wnikliwie przeczytać umowę przed jej podpisaniem. Zapewni to możliwość uniknięcia niepotrzebnych niedogodności i pozwoli cieszyć się komfortem posiadania własnego mieszkania.

/buz, portalmdm.pl

Zobacz też:

• Raport UOKiK "Konsument na rynku deweloperskim"
• Załącznik do raportu - Wykaz zakwestionowanych postanowień wzorców umownych oraz stwierdzonych naruszeń przepisów
• Poradnik dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej