Odbiór techniczny mieszkania – na co zwracać uwagę?

Po zakończeniu budowy inwestycji przychodzi czas na odbiór techniczny wybudowanego dla nas mieszkania. Wykrycie, odnotowanie i zobowiązanie dewelopera do naprawy wykrytych wad i niedoróbek uchronią nas przed ponoszeniem dodatkowych kosztów po wprowadzeniu się do lokalu.

Podczas odbioru technicznego nabywca ma prawo sprawdzić zgodność mieszkania z warunkami, jakie zostały zapisane w umowie  z deweloperem. Warto taki odbiór przeprowadzić rzetelnie, aby wykryć ewentualne wady mieszkania, a także niezgodności z zapisami umowy. Na spotkanie z przedstawicielem dewelopera można i warto przyprowadzić fachową pomoc, chociażby w postaci zaufanego budowlańca z ekipy, która będzie wykańczać lokal, a która w trakcie odbioru pomoże znaleźć usterki.

SAMODZIELNY ODBIÓR TECHNICZNY MIESZKANIA   

Do odbioru mieszkania potrzebne są: umowa z deweloperem, standard wykończenia oraz rzut (plan) mieszkania. W dokumentach będzie schemat wszystkich instalacji, dzięki czemu będzie wiadomo, gdzie powinny być gniazdka elektryczne, podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda się też do sprawdzenia, czy deweloper (spółdzielnia) do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zamontowano zgodnie z obietnicą drewniane okna i położono gres na balkonie.

1.    Pora dnia odbioru technicznego

Odbiór techniczny warto umówić się w ciągu dnia, gdy mieszkanie oświetlone jest światłem naturalnym. Jest to nawet zgodne z normami. Dzięki temu dużo łatwiej zauważyć wszelkie niedoskonałości. Podczas odbioru technicznego w godzinach wieczornych stosuje się oświetlenie sztuczne, dzięki któremu łatwo ukryć niedoróbki (np. w nierówności tynków czy podłóg) poprzez odpowiednie ustawienie lamp.

2.    Metraż mieszkania

W umowie zakupu zawsze określony jest dokładny metraż mieszkania. Jest on określany na podstawie projektu, gdyż  mieszkania często sprzedawane są jeszcze w trakcie budowy budynku mieszkalnego. Podczas odbioru technicznego warto dokładnie zmierzyć czy w trakcie budowy zachowano planowane proporcje poszczególnych pomieszczeń i czy ogólny metraż zgadza się z tym zapisanym w umowie. Jeżeli pojawią się jakieś nieścisłości (np. mieszkanie będzie mniejsze) – warto je rozliczyć zgodnie z zapisami umowy.

3.    Materiały wykończeniowe

Umowa deweloperska często określa też standard wykończenia mieszkania. Z reguły dotyczy to drzwi, okien, parapetów, podłóg czy listw podłogowych. Jeśli deweloper obiecał okna drewniane, płytki na balkonie mrozoodporne, a parapety z kamienia naturalnego, to rozwiązania gorszego rodzaju (np. zastosowanie plastikowych zamienników pokrytych imitującą drewno okleiną ) rodzą roszczenia ze strony nabywcy o wymianę zgodną z umową lub obniżenie ceny lokalu.

4.    Uszkodzenia

Gdy potwierdzimy, że materiały spełniają zapisane w umowie standardy, należy sprawdzić też czy żadne elementy nie zostały uszkodzone w trakcie budowy. Szczególną uwagę należy zwrócić na okna, drzwi i podłogi (narażone na uszkodzenia podczas przenoszenia materiałów budowlanych), a także baterie w łazience i kuchni.

Element mieszkania	Na co zwrócić uwagę?	Najczęstsze wady
Ściany i tynki	Muszą być proste. Na tynku nie może być widać żadnych nierówności ani pęcherzy powietrza. Ostukaj tynk, by sprawdzić, czy przypadkiem nie odchodzi.	Ściana jest grubiej otynkowana w narożach oraz na stykach ścian ze sobą lub ścian z sufitem. Zarysowanie tynku na połączeniach ścian świadczy o nieodpowiednim połączeniu (zakotwieniu) ściany działowej z nośną.
Podłogi	Mają być równe i pozioma (na balkonie mały spad, żeby odprowadzać wodę). W pokojach i kuchni powinna być wąska szczelina, tzw. dylatacja, która pozwala swobodnie „pracować” podłodze.	Więcej wylewki jest przy ścianach i w narożnikach. Utrudnia to prawidłowe położenie terakoty, wykładziny czy parkietu.
Okna i drzwi balkonowe	Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Nie mogą trzeć o ościeżnice - mają chodzić miękko i płynnie. Szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte. Ramy okien muszą być czyste, tj. bez żadnych śladów farby, szyby nie powinny mieć zarysowań.	Okna źle osadzone, a przez to często nieszczelne.
Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne	Powinny łatwo się otwierać i zamykać. Sprawdź, czy nie są porysowane, ani poobijane.	Drzwi są porysowane, ciężko się otwierają, są nieszczelne.
Prąd	Sprawdź, czy jest. Najlepiej za pomocą zestawów typu oprawka plus żarówka.	Niewłaściwie umiejscowione punkty świetlne, gniazdka, kontakty.
Woda	Sprawdź, czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody, które są zaznaczone na planie mieszkania. Zobacz, czy został podprowadzony dopływ i odpływ wody do pralki (zmywarki).	Niewłaściwe podprowadzenie dopływów i odpływów.
Garaż	Sprawdź, czy dostałeś to miejsce garażowe, które jest zaznaczone w załączniku do umowy, i czy ma takie wymiary jak zapisane w umowie.	Inne miejsce, mniejsze.
Piwnica	Zmierz ją dokładnie, sprawdzając, czy ma taką powierzchnię jak obiecana w umowie.	Inna powierzchnia.
Glazura i terakota (gdy mieszkanie odbierasz w stanie pod klucz)	Opukaj płytki.	Głuchy odgłos oznacza, że w danym miejscu płytki nie przylegają dobrze do ściany.
Biały montaż (sedes, umywalka, wanna)	Obejrzyj dokładnie sedes, sprawdzając, czy jest dobrze umocowany. Zwróć uwagę, czy wanna, umywalka jest podłączona i czy przypadkiem nie są uszkodzone.	Zarysowania, obtłuczenia, złe umocowania.

5.    Straty ciepła

W trakcie budowy wszelkie niedoróbki w konstrukcji ukryte są pod elewacją. Ewentualne przerwy np. pomiędzy dachówkami mogą powodować utratę ciepła w mieszkaniu, co przełożyć się może na koszty ogrzewania. Szczególnie narażone są na to okolice okien – pomiędzy samym oknem a ścianą – w efekcie mogą występować drobne szczeliny, przez które przenikać będzie chłód. Do wykrycia takich niedoskonałości najlepiej przydaje się termowizor, który wykazuje różnice temperatur. 

6.    Instalacja elektryczna

Należy sprawdzić funkcjonowanie wszystkich elementów instalacji elektrycznej – włączników, gniazdek (przy pomocy miernika napięcia), elementów oświetlenia. Należy też przeanalizować ich rozmieszczenie – gniazdka nie mogą się znajdować w miejscach w których zaplanowaliśmy ustawić meble, a włączniki powinny znajdować się w okolicy drzwi.

7.    Poziom i pion

Warto też sprawdzić czy ściany mają odpowiedni pion i poziom, a także czy podłogi nie posiadają niewidocznych dla oka nachyleń. Najlepiej do tego użyć długiej poziomicy wodnej (najlepsza będzie dwumetrowa). Pamiętajmy też, że posadzka na balkonie powinna być lekko nachylona na zewnątrz, aby odpowiednio odprowadzać wodę.

8.    Wentylacja

Kolejny element który należy sprawdzić to wentylacja. Odpowiednie odprowadzanie powietrza jest szczególnie ważne w łazience i kuchni. Te najłatwiej  sprawdzić przy pomocy zapalniczki lub zapalonej zapałki. Płomień powinien przechylać się ku otworowi wentylacyjnemu.

Podczas odbioru mieszkania warto mieć przy sobie podstawowe narzędzia jak na przykład metr, poziomice, czy kątownik. Jeżeli na odbiór techniczny przyjdziemy z fachowcem to możemy liczyć, że weźmie on ze sobą również kamerę termowizyjną, dalmierz laserowy, wilgotnościomierz (do sprawdzania wilgotności posadzek i tynków), termometr na podczerwień (pirometr), żarówkę, próbnik elektryczny, suszarkę, drewniany młotek, jak też płyn do mycia szyb, ręczniki papierowe.

Co sprawdzi fachowiec?

Analizując ogłoszenia fachowców od odbiorów technicznych spotkamy się z niemal identycznym zakresem usług. W ich ramach sprawdzone zostaną m.in.:

• jakość (wykonanie, równość, wilgotność) ścian i tynków, podłóg i posadzek,
• okna, szyby i parapety,
• wymiary pomieszczeń oraz otworów drzwiowych i okiennych (ewentualne niezgodności można rozliczyć zgodnie z umową),
• zgodność rozmieszczenia ścian z projektem,
• kąty proste w mieszkaniu,
• drzwi wewnętrzne i zewnętrzne,
• instalacja elektryczna, wodna i kanalizacyjna,
• instalacja centralnego ogrzewania, grzejników, ogrzewania podłogowego,
• instalacja wentylacyjna, ciąg kominowy,
• liczniki mediów,
• balkon, taras, garaż, piwnica/komórka lokatorska.

Skorzystanie z usług fachowca ma jeszcze dodatkowe plusy. Przekaże nam bowiem informacje o tym:

• które usterki są krytyczne, które ważne, oraz które nie maja większego znaczenia,
• czy z takimi usterkami można podpisać protokół odbioru technicznego mieszkania, czy nie,
• które usterki mogą powodować późniejsze problemy (np. może pojawić się grzyb),
• które usterki mogą generować wysokie koszty podczas robót wykończeniowych w mieszkaniu,
• jak dalej postępować z zauważonymi usterkami,
• jak dopilnować naprawy usterek przez dewelopera.

Za skorzystanie z usług fachowca trzeba zapłacić kilkaset złotych – ok. 200-300 zł. Jest to jednak niewielki koszt w porównaniu do tych, jakie mogą wystąpić później, zwłaszcza w sytuacji, w której niedopatrzyliśmy wszystkich usterek, w efekcie czego deweloper ich nie usunął.

Odbiór techniczny mieszkania, łącznie ze spisaniem protokołu, trwa - w zależności od wielkości mieszkania oraz jakości wykonania - od 1,5 godziny do 4 godzin.

Protokół odbioru

W trakcie odbioru sporządza się protokół, w którym odnotowuje się wszystkie niezgodności  z umową, planem mieszkania i standardem wykończenia. Protokół to oświadczenie, że nabywca przyjmuje nieruchomość w danym stanie lub umawia się z deweloperem na usunięcie usterek w określonym terminie. Po jego upływie wolno nie przyjąć naprawy. W tej sytuacji nie można odstąpić od umowy, a jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia.

Warto pamiętać, że usunięcie usterek zajmie deweloperowi trochę czasu. W takiej sytuacji - w zamian za odpowiednie obniżenie ceny mieszkania - można zrezygnować z roszczenia dokonania niektórych napraw i zająć się nimi osobiście w późniejszym terminie.

Jeśli lokal ma wady uniemożliwiające lub w znaczący sposób utrudniające korzystanie z niego (np. niesprawne instalacje, nieszczelny dach itp.), nie warto podpisywać protokołu, aż do momentu, gdy wszelkie fuszerki zostaną naprawione. Jeżeli wady mają "charakter istotny", tzn. w mieszkaniu zrobiono fuszerkę do tego stopnia, że nie da się w nim mieszkać (np. ściany się rozchodzą), można zażądać wymiany mieszkania na nowe. Można też odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wypłaconych pieniędzy.

Po zatwierdzeniu odbioru technicznego i podpisaniu protokołu nadal jesteśmy zabezpieczeni na wypadek wykrycia kolejnych niedoskonałości, wad czy usterek (zwłaszcza tych, które ujawniają się dopiero po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy). W polskim prawie (art. 556 par.1 kodeksu cywilnego) funkcjonuje rękojmia, która obowiązuje przez rok na elementy wykończeniowe, oraz trzy lata na konstrukcję budynku. Zasady te są zagwarantowane przez polskie prawo, zatem obowiązują nawet gdy nie zostały określone w umowie deweloperskiej. Roszczenia z tytułu rękojmi muszą być zgłaszane w formie pisemnej.

Oprócz rękojmi i zgodności towaru z umową wykonawca, deweloper, czy producent może dać na swoje prace (produkty) gwarancję – obietnicę, że jeżeli w czasie określonym w umowie (o długości gwarancji decyduje producent, zazwyczaj jest to rok) okaże się, że coś jest nie tak, to producent, sprzedający czy wykonawca dokona naprawy lub wymiany towaru na swój koszt. Gwarancja jest dobrowolna i tylko jako taka może być zapisana w umowie. 

Nabywca lokalu możesz się domagać jednocześnie i rękojmi i gwarancji.

„Odbiór techniczny” to nie to samo co „odbiór lokalu”

Odbiór techniczny mieszkania polega na sprawdzeniu jakości jego wykonania. Z kolei odbiór lokalu  wiąże się ze spisaniem stanu liczników, odbiorem kluczy, a co za tym idzie także płaceniem czynszu. Część deweloperów łączy oba odbiory, a część je rozdziela. Drugie rozwiązanie jest bardziej korzystne dla nabywcy. Odbiera on bowiem klucze do mieszkania już po usunięciu usterek, a więc płaci czynsz dopiero od momentu, gdy bez przeszkód może zająć się wykończeniem. Ponadto dopóki klient nie odbierze kluczy koszty utrzymania lokalu ponosi deweloper, co dodatkowo mobilizuje go do szybszego usunięcia usterek. O tym czy odbiory będą przeprowadzone łącznie czy nie z reguły mówi umowa przedwstępna.

bb, portalmdm.pl