Jak wybrać dewelopera?

Nim przystąpimy do sprawdzania i wyboru dewelopera musimy określić swoje możliwości finansowe (a więc na jaki lokal będzie nas stać), a następnie jakiego mieszkania szukamy. Aby zapoznać się z obecnymi typami lokali oferowanych przez deweloperów można przeszukać internet, odwiedzić siedziby inwestorów, jak też wybrać się na targi mieszkań. W tym ostatnim przypadku w jednym miejscu można spotkać się z wieloma przedstawicielami firm inwestujących na rynku pierwotnym i dowiedzieć się więcej o oferowanych przez nich mieszkaniach, dopytać wstępnie o różne szczegóły.

Gdy już sprecyzujemy nasze oczekiwania i wyselekcjonujemy z gamy ofert te najbardziej nas interesujące, możemy przystąpić zapoznania się ze szczegółami inwestycji (udając się na przykład do biura sprzedaży, gdzie możemy dokładniej przyjrzeć się proponowanym warunkom) oraz do sprawdzenia dewelopera.

Wiarygodność finansowa dewelopera

Próbując ocenić wiarygodność dewelopera należy przyjrzeć się również formie prawnej w jakiej działa oraz jego strukturze właścicielskiej. Inwestor działający w formie spółki kapitałowej wydaje się być podmiotem bardziej transparentnym (choćby ze względu na obowiązki sprawozdawcze względem sądu rejestrowego), niż inwestor działający w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Dodatkowo, u dewelopera działającego w formie spółki kapitałowej, warto zwrócić uwagę na wysokość jego kapitału zakładowego. Podmiot, który działa w formie  spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z najniższym możliwym kapitałem zakładowym (5000 zł) i realizuje inwestycję o wartości wielu milionów złotych może wydawać się niewiarygodny.

Warto również zorientować się, jaka spółka będzie realizować inwestycję i jakie jest jej powiązanie ze spółką-matką. Praktyka pokazuje, że czasami klienci podpisywali różne umowy z różnymi podmiotami, przez co w przyszłości występowały utrudnienia w egzekwowaniu obowiązków od sprzedawcy.

Na poprawę wiarygodności dewelopera wpływać powinno posiadanie przez niego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego) w banku. Zgodnie z przepisami tzw. ustawy deweloperskiej firmy, które rozpoczęły się po 29 kwietnia 2012 roku nowe inwestycje muszą w całości sfinansować ją z własnych środków lub kredytów i inwestycji, a nie jak dotychczas dowolnie rozporządzając pieniędzmi klientów. W sytuacji, w której doszłoby do upadłości dewelopera, nabywcy odzyskują środki zgromadzone na rachunku powierniczym.

Co do zasady środki z rachunku powierniczego deweloper będzie mógł wypłacić z rachunku tylko wtedy, gdy ukończy każdy kolejny etap lub całą inwestycję.  Gdy inwestycja posiada rachunki powiernicze otwarte, to bank – który ściśle nadzoruje etapy budowy i od nich uzależnia wypłatę kolejnych transz - wypłaci środki w trakcie jej realizacji. Jeżeli w ramach inwestycji prowadzone są zamknięte rachunki powiernicze, bank wypłaci deweloperowi środki dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na klienta.

Jeżeli dana inwestycja rozpoczęła się przed wejściem w życie przepisów ustawy deweloperskiej, sprzedawca powinien poinformować o tym, że w danej inwestycji brak jest zabezpieczenia w formie rachunku powierniczego.

Odpowiednia dokumentacja pod lupą kupującego

Ustawa deweloperska nałożyła również na inwestorów dodatkowe obowiązki, mianowicie umożliwienie osobie zainteresowanej nabyciem mieszkania zapoznania się ze sprawozdaniami finansowymi dewelopera oraz dokumentacją dotyczącą inwestycji, w tym ze szczegółowym prospektem informacyjnym.

Weryfikując wiarygodność dewelopera warto upewnić się czy posiada on prawomocne pozwolenie na budowę (informacje można uzyskać w urzędzie gminy) i prawa do nieruchomości, które muszą być odnotowane w księdze wieczystej (numer księgi otrzymamy od dewelopera). Akt notarialny nieruchomości stwierdza czy deweloper jest jedynym, czy ułamkowym właścicielem gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Z kolei w księdze wieczystej wykazany jest rodzaj prawa do korzystania z tego gruntu – własność lub użytkowanie wieczyste, a w sytuacji, gdy deweloper nie jest właścicielem ani użytkownikiem – informacje o ewentualnych zastrzeżeniach na jego rzecz.

Warto również sprawdzić czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Jeżeli tak będzie, zwróćmy uwagę na to czy deweloper w ogóle przyzna, że grunt jest obciążony, a następnie upewnijmy się czy w umowie zobowiąże się spłacić hipotekę do czasu przekazania mieszkania. W przeciwnym wypadku możemy zostać obciążeni dodatkowym zobowiązaniem finansowym.

Niezależnie od tego, na jakim etapie budowy jest mieszkanie, które chcemy kupić od dewelopera, warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, czy w sąsiedztwie nie ma przewidzianych w planach terenów przemysłowych lub tras szybkiego ruchu. Może się bowiem okazać, że piękny widok zza okna niebawem przekształci się w ruchliwe osiedle.

Rzetelny deweloper powinien udostępnić potencjalnym nabywcom wzór umowy wraz ze wszystkimi załącznikami, by ci mogli się z nim zapoznać na spokojnie i przy okazji kolejnego spotkania dopytać o szczegóły.

Należy domagać się od dewelopera wszystkich dokumentów i pozwoleń, by zyskać absolutną pewność naszej decyzji. Deweloper w tej sytuacji nie może zasłaniać się tajemnicą handlową. Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości, gubimy się w technicznym języku niektórych dokumentów, powinniśmy skorzystać z pomocy doświadczonego notariusza lub radcy prawnego specjalizującego się w nieruchomościach. Dobrze jest również skonsultować projekt umowy. Koszt porady prawnej w tym zakresie jest niewielki w porównaniu do ceny mieszkania, a zapewnić może spokój ducha i bezpieczeństwo.

Internetowe źródła informacji

Poszukując informacji na temat konkretnego dewelopera warto skorzystać z internetu. Przeglądając oficjalne strony internetowe inwestorów można trafić na informacje dotyczące samych inwestycji, jak też dotyczące posiadanych certyfikatów (np. Certyfikat Rzetelności wystawiany przez Krajowy Rejestr Długów, Certyfikat Dewelopera wystawiany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa czy też certyfikat Rzetelna Firma), wyróżnień czy nagród, jak też przynależności do instytucji zrzeszających, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich lub Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.

Surfując po internecie można natknąć się na doniesienia prasowe na temat dotychczasowej historii i działalności dewelopera, wyróżnienia nadawane przez banki, jak też różnorodne fora internetowe i zamieszczone w nich opinie. Do tych ostatnich warto podchodzić jednak z dystansem. Część negatywnych opinii pochodzić może zarówno od poszkodowanych klientów dewelopera, jak też od konkurencji. Z kolei te pozytywne często piszą pracownicy firmy lub zatrudnionej przez nią agencji PR-owej.

Rodzina, znajomi, ale też mieszkańcy

Rodzina, znajomi czy osoby, które już zamieszkały w budowanych przez dewelopera budynkach mogą wyrazić swoje opinie w kilku ważnych aspektach. Mianowicie mogą udzielić odpowiedzi na pytania: jak się mieszka w zakupionym mieszkaniu, czy deweloper terminowo wywiązywał się ze swoich zobowiązań, czy standard wykończenia lokalu był zgodny z umową i oczekiwaniami, czy deweloper chętnie pomaga załatwić wszystkie formalności, czy można się z nim targować, jak wspominają posprzedażową współpracę z deweloperem i wiele innych.

W ocenie wiarygodności dewelopera istotnych jest wiele czynników. Wskazać można m. in. na jakość, ilość i charakter uprzednio zrealizowanych przez niego inwestycji oraz ilość sprzedanych w nich mieszkań. W kontekście interesującej nas nieruchomości ważne wydają się kwestie związane ze stanem zaawansowania inwestycji – co do zasady im bardziej jest zaawansowana, tym mniejsze jest ryzyko kupującego związane z ewentualną upadłością dewelopera. Istotne są też informacje dotyczące nieuregulowanych zobowiązań finansowych przekładające się na opóźnienie w rozpoczęciu prac budowlanych naszej inwestycji, ich wstrzymanie bądź spowolnienie; przerwania procesu sprzedaży mieszkań lub  znacznych obniżek ich cen. Nie bez znaczenia jest także nadmierna rotacja pracowników biura czy zupełny brak kontaktu z klientem.

Ci, którzy rozważają sfinansowanie mieszkania kredytem hipotecznym powinni dodatkowo dopytać dewelopera o tok postępowania, czy współpracuje z jakimiś bankami lub firmami doradztwa finansowego. Jednocześnie warto dopytać czy deweloper planuje wydzielić ze swojej oferty lokale podlegające dopłatom w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Mając do dyspozycji tak wiele różnych źródeł informacji, warto poświęcić nieco czasu, aby upewnić się, że pieniądze na wymarzone mieszkanie powierzamy w ręce wiarygodnego i rzetelnego dewelopera.