Umowa przedwstępna z deweloperem – co powinna zawierać?

Jeżeli już wybraliśmy dewelopera, mieszkanie oraz ustaliliśmy warunki finansowe, to przychodzi czas na zawarcie umowy deweloperskiej. Jednak przed jej podpisaniem powinniśmy otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym, czyli tzw. umowę przedwstępną.

Najważniejszym elementem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Ponadto w umowie winny znaleźć się jasno sprecyzowane zobowiązania każdej ze stron, jak też zapisy dotyczące sankcji wynikających z niedopełnienia przez strony ustalonych warunków.

Umowa przedwstępna powinna zawierać informacje m.in. o:

• stronach i przedmiocie umowy wraz z ich aktualną sytuacją prawną,
• cenie nieruchomości i okoliczności wpływających na jej zmianę,
• nieruchomości – jej lokalizacji, powierzchni, usytuowaniu w budynku oraz standardzie wykończenia,
• terminach wpłaty zadatku,
• terminach zapłaty kolejnych transz,
• terminach dopełnienia formalności kredytowych, jeżeli przy zakupie mieszkania posiłkujemy się środkami z banku,
• terminie ukończenia inwestycji,
• terminie przeniesienia praw własności na kupującego,
• skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie),
• terminach i warunkach odbioru lokalu,
• warunkach dotyczących odstąpienia stron od umowy oraz szczegółowego określenia okoliczności, w jakich może być ono egzekwowane (standardowo – przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

Warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy przedwstępnej, zaznaczyć wszelkie niejasności, by później o nie dopytać dewelopera lub zmienić brzmienie niektórych zapisów, zwłaszcza tych niekorzystnych dla nabywcy. Bowiem wszystkie indywidualne ustalenia, które pojawią się w toku negocjacji z deweloperem, powinny zostać uwzględnione w finalnej treści umowy.

Umowa przedwstępna może mieć charakter umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Ten ostatni, wraz z jednoczesnym wpisaniem do niego wniosków wieczysto-księgowych (służebności, hipoteki czy roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu), jest z punku widzenia nabywcy najbezpieczniejszy. Minimalizuje bowiem ryzyko, że deweloper rozwiąże z nami umowę, bo np. sprzeda wybrany przez nas lokal komuś, kto zapłaci więcej, albo że deweloper przed podpisaniem ostatecznej umowy będzie nas szantażować, ze nie podpisze aktu notarialnego dopóki nie spełnimy dodatkowych warunków, których nie było w umowie przedwstępnej lub zrezygnowania z któryś, które były. Tego typu sytuacje występują najczęściej, gdy deweloper ma nam zapłacić jakieś kary umowne i chce, żebyśmy z nich zrezygnowali. Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego chroni nas przed takimi żądaniami dewelopera i jednocześnie daje nam ona gwarancję, w krańcowych przypadkach orzekaną przez sąd, że własność mieszkania i tak przejdzie na nas, niezależnie, czy deweloper pojawi się u notariusza, czy nie. Umowa podpisana w innej formie pozwoli nam jedynie żądać zwrotu wpłaconych środków.

Jeżeli umowa przedwstępna, a następnie umowa deweloperska, zawierana jest w formie aktu notarialnego, to koszt dzielony jest na dwie części pomiędzy dewelopera a kupującego. Ostatecznie koszty umowy przedwstępnej i przyrzeczonej w sumie wynoszą tyle samo, co zawarcie jednej „pełnej umowy” – taksa notarialna ww. umów jest zmniejszona o połowę. Identyczne koszty ponieślibyśmy przy umowie przedwstępnej w formie pisemnej (przy zawarciu umowy przyrzeczonej).

/buz, potralmdm.pl